Налоги на недвижимость в Таиланде в 2026: кто что платит
Сбор за переоформление, налог у источника, SBT, гербовый сбор и ежегодный налог на землю и строения в Таиланде в 2026 году: ставки, кто платит и что проверить до сделки.
Коротко: при покупке квартиры на вторичном рынке Таиланда покупатель обычно платит половину сбора за переоформление 2%. Продавец платит налог у источника, а также либо специальный налог на бизнес 3,3%, либо гербовый сбор 0,5%, и обычно оплачивает агента. После покупки владелец платит ежегодный налог на землю и строения. Для типичной квартиры в Паттайе это несколько сотен бат в год.
Цена в договоре — это ещё не вся сделка. Сбор за переоформление, налоги, комиссия и ежегодный налог меняют и то, сколько заплатит покупатель, и то, сколько получит продавец. Ниже — что действует в 2026 году, кто обычно что платит и что проверить до подписания.
1. Налоги и сборы: сводная таблица
Основные расходы при сделке с объектом в собственности (фрихолд), например с квартирой на ваше имя:
| Налог или сбор | Ставка | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Сбор за переоформление | 2% от оценочной стоимости | Покупатель и продавец, часто 50/50 |
| Налог у источника, продавец — физлицо | Прогрессивная формула | Продавец |
| Налог у источника, продавец — компания | 1% | Продавец |
| Специальный налог на бизнес (SBT) | 3,3% | Продавец, если применяется |
| Гербовый сбор | 0,5% | Продавец, если SBT не применяется |
| Комиссия агента | По договорённости | Обычно продавец |
Это стандартные ставки. Льготы, временные меры правительства и ваша ситуация могут изменить итоговую сумму.
Ставка 0,01% не для иностранцев. Таиланд снизил сбор за переоформление и регистрацию ипотеки до 0,01% для жилья до ฿7 000 000, сейчас — до 30 июня 2027 года. Льгота действует только для покупателей — граждан Таиланда. Иностранец, который покупает на своё имя, платит обычные 2%, даже за недорогую квартиру.
2. Как считается каждый налог
Сбор за переоформление: 2%
Земельный департамент берёт 2% от своей оценочной стоимости — обычно она ниже рыночной цены. Покупатель и продавец часто делят сбор поровну, но в договоре можно прописать иначе.
Налог у источника
Его удерживают с продавца в Земельном департаменте в день переоформления.
- Продавец — физлицо: налог считается по формуле — от оценочной стоимости, срока владения и стандартного вычета. Это не фиксированный процент, поэтому попросите расчёт заранее, до даты сделки.
- Продавец — компания: 1% от большей из двух сумм — цены продажи или оценочной стоимости.
Специальный налог на бизнес: 3,3%
SBT берут, если закон считает продажу коммерческой. Для физлица главное — срок: если продать объект раньше чем через пять лет после покупки, налог обычно платить придётся. Компания платит его независимо от срока владения. Ставка — 3,3% от большей из сумм: цены продажи или оценочной стоимости.
Гербовый сбор: 0,5%
Гербовый сбор платят, когда SBT не применяется: 0,5% от большей из сумм — цены продажи или оценочной стоимости.
SBT и гербовый сбор — либо одно, либо другое. В обычной сделке их не берут вместе.
3. Лизхолд: другие сборы
Если вы оформляете не собственность, а долгосрочную аренду — например, земли под виллой, — платят два небольших сбора. Оба считаются от всей арендной платы за весь срок договора.
| Сбор | Ставка | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Регистрация аренды | 1% от всей арендной платы | Покупатель и продавец, часто 50/50 |
| Гербовый сбор | 0,1% от всей арендной платы | Арендодатель |
Аренду дольше трёх лет нужно зарегистрировать в Земельном департаменте, иначе она защищена не полностью. Какие есть способы владеть виллой иностранцу, мы разобрали в статье о том, может ли иностранец владеть недвижимостью в Таиланде.
4. Правило пяти лет и жёлтая домовая книга
Продажа раньше пяти лет не всегда означает SBT. Есть исключение для основного жилья продавца: его имя должно стоять в домовой регистрации этого объекта не меньше года.
Для иностранца это жёлтая домовая книга (Tabien Baan). Сама по себе жёлтая книга льготу не гарантирует: объект должен отвечать требованиям к жилью и регистрации. Уточните это в Земельном департаменте, прежде чем считать налог.
| Ситуация | Обычный налог |
|---|---|
| SBT применяется | SBT 3,3%, без гербового сбора |
| SBT не применяется | Гербовый сбор 0,5% |
| Может действовать льгота для основного жилья | Проверить право на льготу и документы до сделки |
5. Ежегодный налог на землю и строения
Его платит тот, кто владеет объектом на 1 января. Налог считается от официальной оценки и зависит от того, как используется объект. Для иностранцев и граждан Таиланда правила одинаковые. Общей скидки на 2026 год нет.
| Как используется объект | Начальная ставка |
|---|---|
| Жильё владельца | 0,02% сверх необлагаемой суммы |
| Другое жильё (второй дом, сдаётся в аренду) | 0,02% |
| Коммерческий объект | 0,3% |
| Пустующий или неиспользуемый | 0,3% |
Это начальные ставки. С ростом оценочной стоимости они поднимаются ступенями.
Пример. Квартира с оценочной стоимостью ฿3 000 000, которую вы сдаёте или используете как дом для отпуска, облагается примерно по 0,02% — это ฿600 в год.
Может ли иностранец получить льготу за квартиру? Возможно. Если квартира — ваше собственное жильё, первые ฿10 000 000 её оценочной стоимости налогом не облагаются: вы владеете квартирой, а не землёй под домом. Ваше имя должно стоять в домовой регистрации на 1 января. Уточните в местной администрации: жёлтая книга сама по себе не даёт права на льготу. Квартира, которая сдаётся, льготу для собственного жилья не получает.
6. Кто что платит
| Статья | Как обычно договариваются |
|---|---|
| Сбор за переоформление | Пополам |
| Налог у источника | Продавец |
| SBT или гербовый сбор | Продавец |
| Комиссия агента | Обычно продавец |
| Налог на землю и строения | Владелец на 1 января |
Всё это можно обсуждать, поэтому в договоре должно быть прописано, кто платит каждую статью. На практике в части сделок все налоги и сборы делят 50/50. Комиссию агента тоже закрепите письменно: цена в объявлении — это не сумма, которую продавец получит на руки.
7. Указывайте реальную цену
Налоги при переоформлении считают от большей из сумм — цены продажи или оценочной стоимости, а записанная цена потом становится точкой отсчёта при вашей продаже.
При продаже вы можете вывести из страны деньги, которые когда-то ввезли. Для этого нужна банковская форма валютной операции (FET) или письмо банка о переводе из-за рубежа. Сохраните эти документы с первого дня. Как заводить деньги, мы разобрали в статье как иностранцу оплатить недвижимость в Таиланде.
8. Семь вещей, которые нужно уточнить до подписания
- Оценочная стоимость, по которой Земельный департамент будет считать сборы.
- Кто продавец: физлицо или компания.
- Срок владения: когда продавец приобрёл объект.
- SBT или гербовый сбор: что из них применяется и есть ли льгота.
- Налог у источника: расчёт для этого продавца.
- Кто что платит: как делится сбор за переоформление и остальные расходы — в договоре.
- Комиссия и долги: вознаграждение агента, неоплаченные взносы на обслуживание и налог на имущество.
С этими семью ответами покупатель знает весь бюджет, а продавец — сколько останется после сделки. Расходы после покупки — в статье какие расходы, кроме цены, ждут при покупке квартиры в Паттайе.
Покупаете или продаёте в Паттайе? Напишите нам — посчитаем налоги и сборы по конкретному объекту и кто что платит.
Статья носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки, льготы и временные меры меняются. Перед сделкой уточните расчёт в Земельном департаменте или у тайского налогового консультанта.
