Может ли иностранец владеть недвижимостью в Таиланде?

Да. Иностранец может полностью владеть квартирой в кондоминиуме и может владеть домом как строением. Владеть землёй иностранец не может. Все законные способы ниже следуют из этого правила, поэтому выбор зависит от того, что вы покупаете.

Способ 1. Квартира на ваше имя (фрихолд)

Так владеет недвижимостью большинство иностранцев в Паттайе. Закон о кондоминиумах разрешает иностранцам владеть квартирами в зарегистрированном кондоминиуме, если в сумме им принадлежит не больше 49% продаваемой площади здания. Остальные 51% — тайская квота.

Квартира в иностранной квоте регистрируется на ваше имя в Земельном департаменте. Вы получаете титул на квартиру и можете продать её, заложить, сдавать или оставить наследникам.

Два условия:

• Деньги должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте. Тайский банк, принявший перевод, выдаёт форму FET (Foreign Exchange Transaction) на каждый перевод от 50 000 долларов и справку о зачислении (credit advice) на меньшие суммы. Без этих документов Земельный департамент не зарегистрирует квартиру на иностранца.
• В здании должна оставаться иностранная квота. Если она выбрана, квартиру можно оформить только на тайского владельца. Как это проверить, мы разобрали в статье про иностранную квоту.

Способ 2. Дом или вилла на арендованной земле (лизхолд)

Землю можно взять в аренду на срок до 30 лет. Аренда дольше трёх лет имеет силу, только если она зарегистрирована в Земельном департаменте; регистрация стоит 1% от суммы аренды за весь срок плюс 0,1% гербового сбора.

Сам дом может принадлежать вам. Если вы строите его, разрешение на строительство выдаётся на ваше имя; если покупаете готовый дом, право собственности на строение регистрируется отдельно от земли.

Застройщики часто пишут «30 + 30 + 30 лет». Регистрируется только первый срок в 30 лет. Продления — это обещание в договоре между вами и владельцем земли, и тайские суды, как правило, считают такое обещание личным обязательством, которое не связывает нового владельца участка. Воспринимайте его как договорённость, а не гарантию.

Способ 3. Тайская компания

Тайская компания может владеть землёй, а иностранцу может принадлежать до 49% её акций. Это законно, только если тайские акционеры — настоящие инвесторы, а компания ведёт реальную деятельность. Номинальные тайские акционеры, держащие акции за иностранца, — уголовное преступление по Закону об иностранном бизнесе и Земельному кодексу, и Земельный департамент теперь просит тайских акционеров подтвердить происхождение денег.

Для дома на отдых или квартиры под сдачу этот путь добавляет ежегодную бухгалтерию, аудит и налоговую отчётность и не даёт ничего, чего не дают фрихолд или зарегистрированная аренда. Частным покупателям мы его не рекомендуем.

А как же квота 75% и аренда на 99 лет?

С 2024 года правительство обсуждает повышение квоты до 75% и аренду на 99 лет. На октябрь 2026 года ни одно из изменений не стало законом. Пока изменения не опубликованы в Королевской газете, исходите из 49% и 30 лет.

Документы для перехода права

От вас:

• паспорт (достаточно туристического штампа о въезде, специальная виза для покупки не нужна);
• форма FET или справка о зачислении на каждый платёж из-за рубежа;
• доверенность, если покупку регистрирует ваш представитель.

От продавца или застройщика:

• титул на квартиру или землю;
• для квартиры — письмо от юридического лица кондоминиума о том, что взносы оплачены и иностранная квота позволяет оформить вашу квартиру;
• документы продавца или его компании.

Обычные расходы при переоформлении в Паттайе: сбор за переход права 2% от оценочной стоимости Земельного департамента (в большинстве проектов застройщиков делится 50/50) и налоги продавца — специальный налог на бизнес 3,3%, если продавец владел объектом меньше пяти лет (иначе гербовый сбор 0,5%), и подоходный налог у источника. Кто что платит, указано в договоре, — проверьте до подписания.

Чем мы помогаем

До внесения депозита мы проверяем титул в Земельном департаменте, получаем письменное подтверждение иностранной квоты и присылаем точную формулировку назначения платежа для вашего банка. Если прилететь не получается, всю покупку можно провести удалённо: как это устроено.

Ищете квартиру, которую можно оформить на себя? Посмотрите новые проекты в Паттайе или получите подборку в мессенджер.