Как иностранцу оплатить недвижимость в Таиланде

Коротко: большинство иностранцев покупают недвижимость в Таиланде на свои деньги, без ипотеки. Чтобы купить квартиру на своё имя, деньги нужно перевести из-за рубежа в валюте, а конвертировать в баты должен тайский банк. Его подтверждение перевода требуют в Земельном департаменте.

Разберём денежную сторону покупки: финансирование, депозиты, как переводить деньги и какие документы сохранить на день продажи.

1. Может ли иностранец взять ипотеку?

На практике — редко. Тайские банки почти не кредитуют иностранных покупателей.

• Виллы и земля обычно оформлены через долгосрочную аренду или компанию, и ни то ни другое не даёт банку нужного залога.
• Квартиры в собственность — единственный реальный вариант. Несколько банков кредитуют иностранцев на квартиру, обычно только резидентов с разрешением на работу и доходом в Таиланде, на меньшую сумму и под более высокий процент.
• Сбор за регистрацию ипотеки — 1% от суммы кредита. Льготные 0,01% — только для граждан Таиланда.

Обычно вместо ипотеки платят из сбережений или пользуются рассрочкой застройщика.

2. Рассрочка от застройщика

При покупке на стадии строительства застройщик обычно делит цену: бронь, чтобы закрепить квартиру, первый взнос при подписании договора, платежи во время стройки и остаток при передаче. Некоторые застройщики предлагают собственное финансирование после сдачи, по своим ставкам.

Внимательно прочитайте график: что будет, если стройка задержится, и возвращаются ли платежи. Сколько нужно на старте, разобрано в статье сколько стоит квартира в Паттайе в 2026 году.

3. Депозит на вторичном рынке

При покупке на вторичном рынке обычно вносят депозит около 10% цены при подписании, а остаток платят при переоформлении. Эта цифра — обычай, а не закон, и её можно обсуждать.

В договоре должно быть указано:

• когда и кому платится депозит;
• возвращается ли он и в каких случаях;
• что будет, если откажется покупатель, и что — если продавец;
• когда и как платится остаток.

Если вы передумали без причины, которую допускает договор, депозит, как правило, теряется.

До депозита продавец обычно показывает только документ на право собственности (чанот). Иностранную квоту для квартиры лучше проверить до депозита — через юриста или по справке, которую владелец берёт в офисе управления домом. Остальные проверки проводят до подписания договора купли-продажи и оплаты остатка. Пропишите в соглашении о депозите, что будет, если одна из проверок не пройдёт: если квоту не удалось подтвердить заранее, депозит должен возвращаться на случай, если сведения продавца окажутся недостоверными. При покупке у застройщика квоту обычно подтверждают при бронировании и внесении депозита. Подробнее: как проверяют иностранную квоту 49%.

4. Нужен ли тайский банковский счёт?

Тайский счёт желателен, но не обязателен, хотя заметно упрощает покупку. Если квартира строится, деньги часто отправляют из-за рубежа прямо на счёт застройщика. На вторичном рынке остаток обычно платят банковским чеком на имя продавца, который передают в Земельном департаменте в день переоформления. Чек выписывает тайский банк, поэтому со своим счётом это проще. Ещё вариант — эскроу-счёт: деньги лежат на нём до переоформления права собственности.

После покупки счёт пригодится и для того, чтобы платить за обслуживание, коммунальные услуги и налоги. Требования зависят от банка и отделения и от вашей визы. Обычно нужны паспорт, виза или иммиграционный документ и подтверждение адреса в Таиланде.

5. Как переводить деньги за квартиру на своё имя

Если квартира оформляется в иностранную квоту, Земельному департаменту нужно подтверждение, что деньги на покупку пришли из-за рубежа в иностранной валюте. Без него Земельный департамент может отказать в регистрации квартиры на ваше имя.

Что такое форма FET. FET — форма валютной операции (Foreign Exchange Transaction), официальный документ тайского банка. В ней фиксируется подходящая валютная операция: сумма, пришедшая из-за рубежа, валюта, отправитель и получатель и заявленное назначение платежа. Раньше эта форма называлась Tor Tor 3 (TT3). Это не налоговая справка и не подтверждение права собственности, а только подтверждающий документ для регистрации.

Как подготовить перевод:

• Отправляйте из-за рубежа в иностранной валюте. Деньги должны прийти в Таиланд в иностранной валюте, а в баты их, где требуется, конвертирует банк-получатель.
• Укажите назначение платежа. Попросите банк-отправитель указать в платёжных инструкциях покупку квартиры, лучше с названием проекта, номером юнита и вашим полным именем, например: «For the purchase of Condominium Unit 1205 at [Project Name] by [Buyer’s Full Name]». Согласуйте формулировку с банком-получателем до отправки.
• Отправляйте со своего счёта. Надёжнее всего отправлять со счёта на имя покупателя, чтобы отправитель, получатель и назначение совпадали с документами по покупке. Если деньги будет отправлять супруг, родственник или компания, сначала спросите банк-получатель и юриста по недвижимости.
• Узнайте, какой документ вы получите. Тайские банки обычно выдают форму FET при переводах от $50 000 или эквивалента; при меньших суммах могут выдать кредитовое авизо или письмо-подтверждение. Заранее спросите в банке и убедитесь в Земельном департаменте, что такое подтверждение примут.

Если платите по частям. Квартиру на стадии строительства оплачивают бронью, депозитом, платежами в ходе строительства и финальным платежом. По каждому переводу получайте и храните банковские документы и следите, чтобы в сумме они подтверждали цену покупки и были привязаны к вам и к юниту. Не считайте, что одна форма FET покрывает все платежи. Согласуйте документы с банком и застройщиком до первого платежа (см. как работает рассрочка от застройщика).

Нужна не при каждой покупке. Это требование касается иностранцев, оформляющих квартиру в кондоминиуме на праве собственности (фрихолд). Для дома, аренды или другого зарегистрированного права действуют другие правила, а некоторые покупатели подпадают под исключения в законе. Всегда уточняйте, что применимо к вашей структуре.

Частые ошибки: отправить деньги, не указав, что это за квартиру; указать назначение платежа, которое не определяет покупку; отправить деньги через чужой счёт, не уточнив требования; потерять банковские документы по одному из платежей; обнаружить в день переоформления, что документы неполные.

6. Сохраните документы на день продажи

Форма FET или письмо банка нужны не только Земельному департаменту. При продаже они подтверждают, сколько денег вы ввезли, и эту сумму можно вывести из Таиланда. Храните оригиналы вместе с договором купли-продажи и документом о праве собственности.

Перед тем как отправить деньги

• Документ на объект проверен, у продавца есть право продавать.
• Договор посмотрел ваш собственный юрист.
• Для квартиры — в доме есть место в иностранной квоте.
• Вы знаете налоги и сборы и кто что платит.
• Банк подтвердил, как будет оформлен перевод и какой документ вы получите по каждому платежу.
• В назначении платежа указаны покупка квартиры, проект и юнит.
• У вас есть копии всех документов и платежей.

Налоги при переоформлении — в статье налоги на недвижимость в Таиланде в 2026 году, а покупка без поездки — в статье можно ли купить недвижимость в Таиланде, не прилетая.

Готовы покупать в Паттайе? Напишите нам — разберём график платежей и документы для перевода по конкретному объекту.

Статья носит общий характер и не является юридической или финансовой консультацией. Требования банков и Земельного департамента меняются — уточните их до перевода денег.